Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Polsce — prognoza podaży na rynku

Co to są "mieszkania, których budowę rozpoczęto"?

GUS co miesiąc publikuje dane o liczbie mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę lub dla których budowę faktycznie zaczęto (wbito pierwszą łopatę lub wylano fundamenty). To jeden z kluczowych wskaźników wyprzedzających dla rynku nieruchomości — oddanie mieszkania do użytkowania następuje zwykle 18-36 miesięcy po rozpoczęciu budowy.

Analitycy rynku śledzą te dane, bo pozwalają z wyprzedzeniem ocenić, czy za kilka lat będzie nadwyżka czy niedobór mieszkań — a to determinuje kierunek cen.

Trend historyczny

Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto:

2012-2015: ok. 130-150 tys./rok — dołek po kryzysie deweloperskim 2009-2012
2018-2021: ok. 230-260 tys./rok — boom napędzony tanimi kredytami i napływem pracowników z Ukrainy zwiększającym popyt
2022: spadek do ok. 200 tys. — wzrost stóp procentowych (+6,5 pp) ograniczył zdolność kredytową
2023: ok. 185 tys. — kontynuacja korekty; część deweloperów "zamroziła" projekty
2024: odbicie do ok. 210-220 tys. — program "Bezpieczny Kredyt 2%", potem "Mieszkanie na start"

Wskaźnik wyprzedzający dla cen mieszkań

Mechanizm jest prosty: gdy dziś mało się zaczyna budować, za 2-3 lata będzie mało mieszkań do sprzedaży. Przy stabilnym lub rosnącym popycie → ceny rosną.

W Polsce w 2023-2024 mamy właśnie taką sytuację:

Liczba rozpoczętych budów w 2022-2023 była o 15-25% niższa od rekordów 2021
Oddania do użytkowania w 2025-2026 będą więc niższe od 2024
Jednocześnie popyt podtrzymywany przez programy rządowe i migrację
Konsekwencja: niedobór podaży → presja cenowa 2025-2027

Kto buduje?

Podział między inwestorów:

Deweloperzy — ok. 60% liczby mieszkań (ale znacznie wyższy udział metrażowo)
Inwestorzy indywidualni (domy jednorodzinne) — ok. 35%
Spółdzielnie i gminy — ok. 5% (TBS, komunalne)

Budownictwo deweloperskie skupia się w 6 aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) — to ok. 70% aktywności deweloperów przy ok. 30% populacji.

Pozwolenia vs faktyczne rozpoczęcia

GUS rozróżnia dwie miary: pozwolenia na budowę (wcześniejszy sygnał, większa zmienność) i faktyczne rozpoczęcia (bardziej zobowiązująca miara). Różnica między nimi to tzw. "efekt zamrożenia projektów" — deweloper ma pozwolenie, ale odkłada budowę czekając na lepsze warunki rynkowe. W 2022-2023 ta luka znacznie wzrosła.

Dane GUS do samodzielnej analizy

Miesięczne dane o mieszkaniach, których budowę rozpoczęto od 2010 roku w StatFlow.

→ Eksploruj dane: Mieszkania, których budowę rozpoczęto

Powiązane datasety

Mieszkania oddane do użytkowania — efekt końcowy: ile mieszkań trafia na rynek
Średnie ceny mieszkań za m² — ceny reagują na podaż z opóźnieniem 12-24 miesięcy
Wskaźniki cen lokali mieszkalnych — dynamika cenowa rynku pierwotnego i wtórnego
Produkcja budowlano-montażowa — aktywność całego sektora budowlanego