Ceny mieszkań za m² w Polsce — mediana i średnia GUS

Mediana vs średnia — którą cenę śledzić?

GUS publikuje zarówno średnią, jak i medianę cen transakcyjnych mieszkań za m². Średnia arytmetyczna jest zawyżana przez luksusowe lokale w centrach miast, dlatego mediana lepiej oddaje „typową" cenę, jaką płaci przeciętny kupujący. Różnica między tymi miarami w dużych miastach sięga 10-15%.

Dane obejmują transakcje na rynku pierwotnym (od deweloperów) i wtórnym (z drugiej ręki), w podziale na 18 miast wojewódzkich i 7 największych aglomeracji.

Rynek pierwotny vs wtórny

Na rynku pierwotnym ceny są zwykle wyższe o 10-20% niż na wtórnym — nowsze budynki, wyższy standard, niższe koszty eksploatacji. Jednak w centrach miast (np. Warszawa Śródmieście) rynek wtórny bywa droższy, bo oferuje lokalizacje niedostępne dla nowych inwestycji.

W 2024 roku mediana ceny za m² na rynku pierwotnym w Warszawie przekroczyła 15 tys. zł, podczas gdy na rynku wtórnym wyniosła ok. 13 tys. zł. Największe różnice pierwotny/wtórny występują w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku.

Trend cenowy 2018-2025

Ceny mieszkań w Polsce rosły nieprzerwanie od 2016 roku. Wzrost przyspieszył w 2021-2022 (program Bezpieczny Kredyt 2%), kiedy mediana cen wzrosła o ponad 25% w ciągu dwóch lat. Podwyżki stóp procentowych w 2022-2023 spowolniły rynek jedynie przejściowo — popyt inwestycyjny i niedobór podaży utrzymały presję cenową.

Od 2024 roku dynamika wzrostu wyhamowała do 5-8% rocznie, ale ceny nie spadły. Analitycy wskazują na strukturalny niedobór mieszkań (szacowany na 1-2 mln lokali) jako główny czynnik podtrzymujący ceny.

Regionalne różnice

Warszawa jest najdroższym rynkiem (mediana ok. 14 tys. zł/m²), za nią Kraków (12 tys.) i Gdańsk (11 tys.). Najtańsze mieszkania kupisz w Zielonej Górze, Kielcach i Gorzowie (5-6 tys. zł/m²). Różnica między najdroższym a najtańszym miastem wojewódzkim jest prawie trzykrotna.

Dane do samodzielnej analizy

Sprawdź aktualne ceny transakcyjne mieszkań w podziale na miasta i typ rynku. Filtruj, porównuj i pobierz dane CSV w StatFlow.

→ Eksploruj dane: Średnie ceny mieszkań za m²

Powiązane datasety

Szerszy kontekst rynku mieszkaniowego:

Wskaźniki cen lokali mieszkalnych — dynamika cen (indeks)
Mieszkania oddane do użytkowania — podaż na rynku
Wskaźniki cen produkcji budowlanej — koszty budowy