Wskaźniki cen lokali mieszkalnych — rynek pierwotny vs wtórny

Jak GUS mierzy ceny mieszkań?

GUS publikuje kwartalny wskaźnik cen lokali mieszkalnych oparty na danych z aktów notarialnych — czyli na rzeczywistych cenach transakcyjnych, nie ofertowych. To kluczowa różnica wobec portali ogłoszeniowych, które pokazują ceny wywoławcze (zwykle wyższe o 5-10% od transakcyjnych).

Wskaźnik wyrażony jest jako zmiana procentowa kwartał do kwartału (q/q) oraz rok do roku (r/r), z podziałem na rynek pierwotny (nowe mieszkania od deweloperów) i wtórny (mieszkania z drugiej ręki). Bazą jest średnia z 2015 roku = 100.

Kwartalny wskaźnik — co mówi?

Wskaźnik kwartalny pozwala śledzić tempo zmian cen z opóźnieniem ok. 3 miesięcy od końca okresu (GUS publikuje dane z ok. kwartałowym lagiem). Wartość powyżej 100 oznacza wzrost cen względem bazy, poniżej — spadek.

W Q4 2024 wskaźnik dla rynku pierwotnego wyniósł ok. 185 (wzrost o 85% od 2015 roku), a dla wtórnego ok. 175. Dynamika r/r wyhamowała do ok. 5-7%, po szczycie ponad 15% r/r w 2023 roku.

Rynek pierwotny vs wtórny — kto rośnie szybciej?

W długim horyzoncie (2018-2025) rynek pierwotny rósł szybciej niż wtórny. Główne przyczyny: rosnące koszty budowy (materiały, praca, energia, grunty) bezpośrednio przekładają się na ceny nowych mieszkań. Na rynku wtórnym ceny zależą bardziej od popytu i dostępności kredytu.

Wyjątkiem był 2023 rok, kiedy program Bezpieczny Kredyt 2% wywindował ceny na rynku wtórnym szybciej niż na pierwotnym — beneficjenci programu kupowali głównie gotowe mieszkania, nie czekając na budowę.

Trend 2018-2025

Ostatnie siedem lat to nieprzerwany wzrost cen mieszkań w Polsce. Jedyne spowolnienie nastąpiło w Q2-Q3 2022, kiedy podwyżki stóp procentowych ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych. Spadku cen nominalnych jednak nie było — rynek jedynie „stanął" na kilka miesięcy, po czym wzrosty wróciły.

Na tle Europy polska dynamika cen jest jedną z najwyższych. Według Eurostatu, Polska plasuje się w czołowej piątce krajów UE pod względem wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych.

Dane do samodzielnej analizy

Pełne dane kwartalne wskaźników cen lokali mieszkalnych — rynek pierwotny i wtórny, z podziałem na miasta. Interaktywna eksploracja i eksport CSV w StatFlow.

→ Eksploruj dane: Wskaźniki cen lokali mieszkalnych

Powiązane datasety

Pełny obraz rynku nieruchomości w Polsce:

• Średnie ceny mieszkań za m² — bezwzględne ceny transakcyjne
• Mieszkania oddane do użytkowania — podaż nowych lokali
• Wskaźniki cen produkcji budowlanej — koszty budowy napędzające ceny